韩世同：深圳取消商务公寓“只租不售”政策会有哪些影响？

楼市日日谈

2019年12月15日（第229期）

话题概要

深圳市住房和建设局证实：深圳已经取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。这是继调整“豪宅税”标准之后，深圳再出楼市调控政策，有市场人士分析指出，此次政策变化和“豪宅税”标准调整的意图相似，就是稳定深圳的经济增长。

楼市观察家韩世同

几天前，深圳取消商务公寓“只租不售”的政策，引起了媒体广泛关注。但是这几天我们更多的是在关注广州南沙人才购房的新政，还有中央经济工作会议，所以就把深圳的话题放了一放，今天才来讨论。
这是在“双12”那天的信息，就是深圳住建局证实，现在已经取消去年7月出台的商务公寓“只租不售”的政策，他们还公布了向市政府提交的调整普通住房标准和商务公寓政策的报告。官方解释取消的原因在于该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期来看有利于增加商品房供给，但短期来看不利于可售商务公寓销量。据了解，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。深圳房地产研究中心主任王锋认为这个政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际上是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。据说，之前规定“只租不售”是因为公寓炒作得比较厉害，也有说法是说担心工业和产业用地过度房地产化，就是利用产业用地发展商务公寓，所以出台这样的政策，现在进行调整主要还是为了稳定经济的需要。
中国城市专家委员会副主任宋丁认为，这一次放开后，市场会有很大的推进。在深圳住宅市场相对来讲商务公寓有限，但却是很大的补充，就是商务公寓的弥补，商务公寓的活跃度会明显增加。整体来看，我认为这个政策其实对其他的城市几乎没有影响。因为这个“只租不售”的政策比较极端，其他城市基本都没有跟进，所以也没有其他城市可以效法深圳采取这样的措施。
我理解这次取消对商务公寓“只租不售”政策，的的确确也是属于带有纠偏性质。我们看到深圳住建局打给政府的报告，他们是把普通住宅的标准调整跟商务公寓“只租不售”政策的调整一起向市政府作汇报，这都是说明是要纠正之前的政策过于严格，容易误伤到刚需的购房，就是普通住宅、小户型也变成了豪宅，要交豪宅税，这要纠偏。
其实，深圳的商务公寓的“只租不售”政策出台，如果当时的初衷是为了防止产业用地、工业用地过度房地产化，当时只需限定在产业用地、工业用地的商务公寓“只租不售”，这样就不会伤及到其他的商务公寓。因为，还有大量的商务公寓是从城中村改造、城市更新、大型商业综合体、写字楼、酒店等等项目衍生而来。
最初，政府是比较热衷于推售住宅用地，后来发现住宅用地对GDP的贡献是一次性的，就是在卖地的时候和卖楼的时候可以起到增长GDP和增加税收的贡献，但是一旦建成，这个土地就不再能够发挥它GDP和税收方面的贡献了，除非有一些出租房可能还有点税收。所以，政府近些年大力推出商办用地，世联行董事长陈劲松也批评过这种现象，指出政府像父爱一样喜爱商办物业，反而歧视住宅。
这也就造成了另一个倾向，过量的商办用地和物业市场难以承接和容纳，如果不允许适当的用商务公寓来调节，就有可能造成大量的商业物业，比如商场、写字楼、酒店，甚至包括一些产业园区等等会造成烂尾。由于供过于求，市场需求不足，就会造成浪费的现象。实际上，商务公寓一定程度上起了一定的调节功能和作用，政府过度的商办用地推出，以及有严格的各种各样的限购限贷这些“五限”政策等条件下，对商务公寓也要严格的控制，就如同要对房地产斩尽杀绝。
广州2007年对商务公寓也是实施了比较严格的限制，像限制分割和个人购买公寓的这些措施，其实2008年的时候就已经有所调整，就是在一定程度上部分的放宽了，但是现在还有一定的限制没全放开。在商务公寓限制方面，广州肯定没有深圳做得这么极端，而深圳做得这么极端其实无异于自我设限。
深圳这次的调整，其实只是恢复了商务公寓本应该有的市场机制和功能，即本来“商务公寓”就应该是可租可售的。深圳现在由于是成为社会主义先行示范区，已经在推动楼市回暖，甚至有房价有上扬的倾向和趋势。但是在这种情况下，深圳还敢于出台调整普通住宅标准和调整商务公寓“只租不售”政策，其实就是因为这两项政策调整并不会对市场带来太大的影响和冲击，因为它的覆盖面、影响面并不大，甚至可以给楼市和购房者多一些积极的刺激。当然，如果深圳不注意控制逆周期调节的节奏和力度，造成房价、地价大幅上扬，我相信同样会被问责或者叫停，或者是重新采取反向的调控措施，这是必然的。因为，目前中央经济工作会议还是非常强调要稳地价、稳房价、稳预期。如果通过这些政策调整来推高地价和房价，我认为即便是像深圳这样的先行示范区，恐怕也会被认为不符合“因城施策”原则。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

往期回顾

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们